Numer księgi wieczystej na podstawie adresu nieruchomości - jak znaleźć?

Zakup mieszkania, domu czy działki to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zanim jednak podpiszemy umowę, warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. Kluczem do tej weryfikacji jest księga wieczysta i jej numer. Co zrobić, gdy go nie znamy, a mamy tylko adres? Wyjaśniamy krok po kroku.

Czym są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste to publiczne rejestry, które pokazują stan prawny nieruchomości. Ich głównym celem jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami - tak, aby każdy zainteresowany mógł sprawdzić, kto jest właścicielem mieszkania, czy nieruchomość nie jest zadłużona oraz czy nie ciążą na niej inne prawa osób trzecich.

Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych, właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. System działa w oparciu o przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a obecnie wszystkie księgi funkcjonują już w wersji elektronicznej.

Jawność ksiąg wieczystych oznacza, że każdy może zapoznać się z ich treścią - pod warunkiem, że zna numer konkretnej księgi.

Czym jest numer księgi wieczystej?

Numer księgi wieczystej (numer KW) to unikalny identyfikator nadawany dokumentowi przypisanemu do konkretnej nieruchomości. Składa się z trzech części:

• kodu wydziału sądu rejonowego,
• właściwego numeru księgi,
• cyfry kontrolnej.

Przykładowy numer wygląda następująco: WA1M/00012345/7. Znając numer KW, możemy w kilka minut sprawdzić pełną historię prawną nieruchomości przez Internet.

Jak ustalić numer księgi wieczystej?

Najprostszy sposób? Zapytanie właściciela nieruchomości. Numer księgi wieczystej powinien być jawny dla stron transakcji i nie ma powodu, by go ukrywać. Brak zgody na jego udostępnienie powinien wzbudzić czujność.

Co jednak w sytuacji, gdy właściciel nie chce podać numeru albo chcemy samodzielnie zweryfikować dane?

Możliwe jest ustalenie numeru księgi wieczystej przez Internet. Jednym z narzędzi umożliwiających wyszukanie numeru KW na podstawie adresu nieruchomości jest serwis: https://ksiegiwieczyste.pl/PoNumerzeDzialki.html

Usługa jest płatna, jednak pozwala w ciągu kilku minut uzyskać numer księgi wieczystej na podstawie adresu nieruchomości. To szczególnie przydatne przy analizie nieruchomości z rynku wtórnego, przetargów czy licytacji komorniczych.

Gdzie sprawdzić treść księgi wieczystej?

Gdy mamy już numer księgi, możemy bezpłatnie zapoznać się z jej treścią w oficjalnym systemie Ministerstwa Sprawiedliwości: Ekw.ms.gov.pl.

Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW) pozwalają przeglądać aktualną treść księgi, bez logowania i bez opłat. Wystarczy wpisać numer KW i przejść weryfikację captcha.

Jakie informacje zawiera księga wieczysta?

Księga wieczysta składa się z czterech działów, z których każdy ma inne znaczenie:

Dział I – zawiera oznaczenie nieruchomości (adres, numer działki, powierzchnię) oraz informacje o prawach związanych z własnością.
Dział II – wskazuje właściciela lub użytkownika wieczystego.
Dział III – obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia (np. służebności, ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu).
Dział IV – dotyczy hipotek, czyli zabezpieczeń kredytów i innych zobowiązań.

To właśnie analiza działu III i IV pozwala ocenić, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń. Przykładowo, wpis hipoteki oznacza, że bank ma zabezpieczenie na nieruchomości do czasu spłaty kredytu.

Dlaczego numer księgi wieczystej jest tak ważny?

Numer KW to przepustka do pełnej wiedzy o stanie prawnym nieruchomości. Bez niego nie sprawdzimy:

• czy sprzedający jest faktycznie właścicielem,
• czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką,
• czy wobec nieruchomości nie toczy się postępowanie egzekucyjne,
• czy ktoś nie ma ustanowionej służebności (np. prawa dożywocia).

W praktyce oznacza to, że ustalenie numeru księgi wieczystej jest jednym z pierwszych kroków w procesie bezpiecznego zakupu nieruchomości.

Podsumowanie

Choć państwowy system ksiąg wieczystych nie pozwala wyszukiwać ich po samym adresie, istnieją sposoby na ustalenie numeru KW. Najprościej uzyskać go od właściciela, a w razie potrzeby – skorzystać z komercyjnych narzędzi online, które umożliwiają szybkie wyszukiwanie numeru księgi na podstawie adresu lub numeru działki.

Po zdobyciu numeru warto od razu sprawdzić treść księgi w systemie EKW. To kilka minut pracy, które mogą uchronić przed bardzo kosztownym błędem.