Współwłasność nieruchomości, często będąca wynikiem dziedziczenia lub wspólnej inwestycji, w teorii brzmi jak bezpieczne ulokowanie kapitału. W praktyce jednak bywa źródłem niekończących się problemów. Różne wizje zarządzania, brak porozumienia w kwestii remontów czy po prostu chęć odzyskania zamrożonych środków finansowych – to wszystko sprawia, że wielu współwłaścicieli zadaje sobie pytanie: jak sprzedać swoją część nieruchomości? Sprzedaż udziałów w nieruchomości to proces, który, choć obwarowany specyficznymi przepisami, jest w pełni możliwy do przeprowadzenia.

Sprzedaż udziałów a współwłaściciele – czy potrzebujesz ich zgody i jak z nimi rozmawiać?

To fundamentalne pytanie, które zadaje sobie każdy, kto rozważa sprzedaż udziału w spadku lub innej formie współwłasności. Odpowiedź, wynikająca wprost z przepisów prawa, jest jednoznaczna i dla wielu może być zaskoczeniem.

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Oznacza to, że masz pełne prawo do sprzedaży swojej ułamkowej części nieruchomości i nie potrzebujesz do tego zgody ani brata, ani byłego małżonka, ani żadnego innego współwłaściciela. To Twoje święte prawo do dysponowania swoją własnością.

Jednakże, prawo to nie obejmuje rozporządzania całą nieruchomością – do tego potrzebna jest zgoda wszystkich. W praktyce, mimo że prawo stoi po Twojej stronie, dobrym zwyczajem i strategicznie mądrym posunięciem jest podjęcie próby rozmowy z pozostałymi współwłaścicielami. Dlaczego?

• Prawo pierwokupu: W pierwszej kolejności warto złożyć ofertę sprzedaży swojej części pozostałym współwłaścicielom. Być może któryś z nich będzie chciał skonsolidować własność i powiększyć swój udział. To najprostszy i najszybszy scenariusz. Należy jednak pamiętać, że ustawowe prawo pierwokupu przysługuje im tylko w określonych sytuacjach (np. przy współwłasności ułamkowej nieruchomości rolnej). W innych przypadkach jest to jedynie kwestia dobrej woli.

• Uniknięcie konfliktu: Poinformowanie o swoich zamiarach może załagodzić potencjalne spory. Nikt nie lubi być zaskakiwany, a transparentna komunikacja może ułatwić cały proces, np. podczas udostępniania nieruchomości do oględzin potencjalnym nabywcom.

• Wspólna sprzedaż: Idealnym, choć rzadkim scenariuszem, jest przekonanie wszystkich do sprzedaży całej nieruchomości. Pozwala to uzyskać znacznie wyższą cenę, niż suma wartości poszczególnych udziałów.

Niestety, często mamy do czynienia z kłopotliwym współwłaścicielem, który blokuje wszelkie próby porozumienia. W takiej sytuacji nie warto tracić czasu na jałowe dyskusje – należy skorzystać z przysługującego prawa i działać samodzielnie.

Dwie drogi do celu: Sprzedaż na wolnym rynku vs. skup udziałów – co wybrać?

Gdy decyzja o sprzedaży udziałów w nieruchomości zapadła, stajesz przed wyborem strategii. Możesz próbować sprzedać swoją część na otwartym rynku lub skorzystać z usług wyspecjalizowanej firmy. Każda z tych dróg ma swoje wady i zalety.

Sprzedaż na wolnym rynku: Teoretycznie możesz zamieścić ogłoszenie w internecie lub skorzystać z usług pośrednika. W praktyce jest to droga niezwykle trudna i często nieskuteczna. Dlaczego?

• Niewielkie zainteresowanie: Klienci indywidualni bardzo rzadko szukają udziałów w nieruchomości. Zakup części domu czy mieszkania wiąże się z wejściem w relację prawną z obcymi osobami, co rodzi problemy ze współwłasnością. Kto kupi udziały w nieruchomości, wiedząc, że będzie musiał dzielić ją z kimś innym?

• Trudności z finansowaniem: Banki niezwykle niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na zakup ułamkowej części nieruchomości. To drastycznie zawęża grono potencjalnych kupujących do tych, którzy dysponują gotówką.

• Długi czas sprzedaży: Proces poszukiwania nabywcy może trwać miesiącami, a nawet latami, bez gwarancji powodzenia.

Skup udziałów w nieruchomościach: To rozwiązanie, które powstało jako odpowiedź na problemy związane ze sprzedażą udziałów na wolnym rynku. Wyspecjalizowane firmy, takie jak Velodomo, oferują szybką i pewną transakcję.

• Szybkość i pewność: To największa zaleta. Decyzja i wycena są niemal natychmiastowe, a transakcja może zostać sfinalizowana w ciągu kilku dni. Firma dysponuje własnym kapitałem, więc skup udziałów za gotówkę eliminuje ryzyko związane z oczekiwaniem na kredyt.

• Doświadczenie w trudnych sprawach: Firmy te są przygotowane na obsługę skomplikowanych sytuacji prawnych, w tym konfliktów między współwłaścicielami. Wiedzą, jak prowadzić proces, nawet jeśli dostęp do nieruchomości jest utrudniony.

• Minimum formalności: Profesjonalny podmiot bierze na siebie większość formalności, od skompletowania dokumentów po umówienie notariusza, co znacznie odciąża sprzedającego.

Choć cena oferowana w skupie może być nieco niższa od teoretycznej wartości rynkowej, w praktyce jest to często jedyny sposób na skuteczne i szybkie spieniężenie problematycznego aktywa.

Jak realnie wycenić swoją część nieruchomości? Kluczowe czynniki wpływające na cenę.

Wycena udziału w nieruchomości jest bardziej skomplikowana niż proste podzielenie wartości całej nieruchomości przez liczbę współwłaścicieli. Jeśli całe mieszkanie jest warte 500 000 zł, a Ty posiadasz udział w wysokości 1/2, nie oznacza to automatycznie, że Twój udział jest wart 250 000 zł.

Kluczowe czynniki obniżające wartość udziału to:

• Brak możliwości swobodnego korzystania: Nabywca udziału nie kupuje konkretnego pokoju, a jedynie "matematyczny" ułamek prawa własności. Sposób korzystania z nieruchomości (tzw. podział quoad usum) zależy od umowy między współwłaścicielami, a jej brak jest ogromnym minusem.

• Konflikt między współwłaścicielami: Trwające spory i brak współpracy drastycznie obniżają atrakcyjność udziału. Nowy nabywca "kupuje" również problem z kłopotliwym współwłaścicielem.

• Ograniczona płynność: Jak wspomniano, udziały są towarem o bardzo niskiej płynności, co oznacza, że trudno je szybko sprzedać. To ryzyko musi być odzwierciedlone w cenie.

• Stan prawny i techniczny: Zadłużenie, służebności obciążającej nieruchomość czy jej zły stan techniczny również wpływają na ostateczną wycenę.

Profesjonalna wycena udziału w nieruchomości, dokonywana np. przez firmy skupujące, bierze pod uwagę wszystkie te czynniki ryzyka. Dlatego oferowana cena jest ceną realną, możliwą do uzyskania "tu i teraz" za problematyczne aktywo, a nie teoretyczną wartością wynikającą z prostego dzielenia.

Jak wygląda proces sprzedaży udziałów od strony prawnej i notarialnej?

Proces sprzedaży udziału w mieszkaniu, domu czy działce jest pod względem formalnym bardzo podobny do sprzedaży całej nieruchomości. Kluczową rolę odgrywa tu notariusz.

1. Skompletowanie dokumentów: Przed wizytą u notariusza należy przygotować niezbędne dokumenty, w tym:

   • Podstawę nabycia: Akt notarialny zakupu lub darowizny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

   • Numer księgi wieczystej.

   • Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (w przypadku sprzedaży udziału w działce).

   • Zaświadczenie ze spółdzielni (jeśli dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

2. Umowa sprzedaży: Transakcja musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – jest to warunek jej ważności. Notariusz sporządza umowę, w której precyzyjnie określa przedmiot sprzedaży (np. udział wynoszący 1/4 w prawie własności nieruchomości), cenę oraz sposób i termin jej zapłaty.

3. Zapłata i wydanie: Po podpisaniu aktu, kupujący dokonuje zapłaty ceny. W przypadku współpracy z firmą skupującą, przelew jest zazwyczaj realizowany natychmiast w dniu transakcji.

4. Wpis w księdze wieczystej: Na podstawie aktu notarialnego notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie zmiany w dziale II księgi wieczystej, czyli wpisanie nowego współwłaściciela w miejsce sprzedającego.

Cały proces, zwłaszcza przy wsparciu profesjonalistów z https://velodomo.pl/skup-udzialow-w-nieruchomosci/, może zamknąć się w ciągu kilku dni.

Gdy porozumienie jest niemożliwe – sądowe zniesienie współwłasności jako ostateczność.

Co w sytuacji, gdy sprzedaż udziału jest niemożliwa lub nieopłacalna, a dalsze trwanie we współwłasności jest udręką? Prawo przewiduje rozwiązanie ostateczne – sądowe zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Sąd może zakończyć współwłasność na trzy sposoby:

1. Podział fizyczny rzeczy: Jest to preferowany przez sąd sposób, możliwy głównie w przypadku dużych domów lub działek, które da się fizycznie podzielić na odrębne nieruchomości.

2. Przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi: Sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, zobowiązując go jednocześnie do spłaty pozostałych.

3. Sprzedaż licytacyjna: Jeśli żadne z powyższych rozwiązań nie jest możliwe, sąd zarządza sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej (tzw. sprzedaż cywilna), a uzyskaną sumę dzieli między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.

Należy jednak pamiętać, że postępowanie sądowe jest długotrwałe (często trwa latami), kosztowne i stresujące. Cena uzyskana na licytacji jest zazwyczaj znacznie niższa od wartości rynkowej. Dlatego jest to rozwiązanie, które należy traktować jako absolutną ostateczność, gdy wszystkie inne metody, w tym sprzedaż udziału, zawiodą.

Artykuł sponsorowany.