Czy warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości? Co powinna zawrzeć umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Czy warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Co powinna zawrzeć umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Przymierzając się do zakupu mieszkania, często słyszymy o umowie przedwstępnej. Czym jednakże jest taka umowa i czy warto ją zawrzeć? Odpowiedzi na te oraz inne pytania poznają Państwo wtreści niniejszego artykułu.

Regulacja kodeksowa

Umowa przedwstępna uregulowana została w art. 389-390 Kodeksu cywilnego. Polska ustawa definiuje umowę przedwstępną jako umowę, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – tzw. umowy przyrzeczonej. Tak też, w naszym przypadku umową przyrzeczoną będzie finalna umowa sprzedaży nieruchomości.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Kodeks cywilny wskazuje, iż umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że zawierając umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości musimy obligatoryjnie oznaczyć tzw. essentialianegotii umowy sprzedaży, na które składają się oznaczenie:

• Kupującego (jeżeli Kupujący jest osobą fizyczną należy podać jego imię i nazwisko, adres zamieszkania, imiona rodzicom, serię i numer dowodu osobistego, a jeżeli Kupujący jest osobą prawną należy podać firmę, siedzibę, organ prowadzący rejestr, numer rejestru oraz dane osób fizycznych działające w imieniu osób prawnych),
• Sprzedającego (analogicznie jak w przypadku Kupującego),
• sprzedawanej nieruchomości (numer księgi wieczystej, adres, położenie, ewentualnie: powierzchnia, wskazanie czy nieruchomość jest zabudowana czy niezabudowana),
• ceny (cena może być określona kwotowo, ale można też wskazać podstawy do jej ustalenia),
• podpisyKupującego i Sprzedającego (odręczne).

         Należy mieć na uwadze, iż bez podania w/w elementów umowa przedwstępna będzie nieważna, w konsekwencji czego nie wywoła ona żadnych skutków prawnych.

         Na podstawie swobody umów, Strony umowy mogą kształtować umowę dowolnie, tak też Kupujący i Sprzedający mogą w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oznaczyć również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku jego nieoznaczenia, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczy inny termin – strony są związane terminem wyznaczonym przez stronę, która złożyła stosowne oświadczenie jako pierwsza. Kodeks cywilny kreuje jednak jedno ograniczenie, albowiem nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli termin do jej zawarcia nie został wyznaczony w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. W umowie przedwstępnej można zawrzeć również informacje o zadatku i karze umownej oraz określić przypadki, w których będzie możliwe odstąpienie od umowy.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze własności nieruchomości, dlatego przepisy prawne dopuszczają możliwość jej zawarcia także w zwykłej formie pisemnej.

Niemniej jednak, bezpieczniejszą formą zawarcia takiej umowy będzieforma aktu notarialnego.Jej zachowaniedaje bowiem możliwość przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonejnawet w przypadku, gdy uchyla się od tego jedna ze stron. W przypadku uwzględnienia roszczenia strony dochodzącej zawarcia takiej umowy, prawomocne orzeczenie sądowebędzie wystarczające do przeniesienia własności danej nieruchomości.

Zawarcie umowy przedwstępnej z udziałem notariusza powinno być także ujawnione w księdze wieczystej danej nieruchomości. W związku z tym,Kupujący będzie miał prawo domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej od każdego z jej właścicieli.

Ponadto, zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej daje możliwość wystąpienia z roszczeniem o zapłatę odszkodowania jedynie w zakresie szkody, którą jedna ze stron poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Czy warto zawrzeć umowę przedwstępną?

Instytucja umowy przedwstępnej jest bardzo korzystna w sytuacji, w której niemożliwe jest niezwłoczne podpisanie umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna chroni bowiem w istotnej części interesy obydwu stron. W następstwie jej zawarcia Kupujący uzyskuje pewność przede wszystkim w dwóch kwestiach – że nieruchomość nie zostanie sprzedana innej osobie oraz że Sprzedający nie zmieni ustalonych uprzednio warunków sprzedaży. Interes Sprzedającego jest zaś zabezpieczony w ten sposób, że w przypadku niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku będzie on uprawniony do dochodzenia odszkodowania lub będzie mógł zachować uiszczony zadatek. Warto więc rozważyćzawarcie umowy przedwstępnej w przypadku, w którym formalności związane np.
z uzyskaniem przez Kupującego kredytu w banku czy konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu nie pozwalają na niezwłoczne zawarcie umowy sprzedaży.

Nadzór merytoryczny zapewnia Kancelaria GRYF - Radcy Prawni, tel. 501 30 33 66