Jak sprawdzić czy nieruchomość jest zadłużona?

Zakup lub sprzedaż mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Nawet świetna cena i wymarzona lokalizacja mogą bowiem okazać się pułapką, jeśli nieruchomość skrywa długi. Jak zatem uniknąć finansowego koszmaru i mieć pewność, że nie kupujemy problemów? Przed Tobą praktyczny poradnik, który krok po kroku pomoże Ci sprawdzić stan prawny i finansowy mieszkania - samodzielnie lub z pomocą specjalisty.

Księga wieczysta, czyli pierwszy i najważniejszy krok

To absolutna podstawa każdej weryfikacji. Księga wieczysta to oficjalny rejestr, w którym znajdziesz wszystkie kluczowe informacje o nieruchomości - od właściciela po ewentualne obciążenia. Dostęp do niej jest darmowy i możliwy online na stronie ekw.ms.gov.pl.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

• Dział II - zawiera dane właściciela. Upewnij się, że osoba, z którą rozmawiasz, faktycznie widnieje jako właściciel,

• Dział III - tu znajdziesz informacje o prawach i roszczeniach osób trzecich, np. prawo dożywocia, pierwokupu czy ostrzeżenia o egzekucji. Każda wzmianka powinna wzbudzić Twoją czujność,
  Dział IV - dotyczy hipotek, czyli zobowiązań finansowych, np. wobec banków. Obecność hipoteki nie zawsze oznacza problem, ale wymaga dokładnego wyjaśnienia.

Ukryte długi - czynsz i podatki, których nie widać

Brak obciążeń w księdze wieczystej? To dopiero połowa sukcesu. Nie wszystkie długi są tam ujawniane, a te „niewidzialne” potrafią zrujnować finanse nowego właściciela. Mowa głównie o zaległościach w opłatach czynszowych i podatkach lokalnych.

Zadłużenie wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni może sięgać dziesiątek tysięcy złotych. Jeśli nie zostanie uregulowane, możesz zostać pozwany o jego spłatę, a nawet stracić nieruchomość w wyniku egzekucji komorniczej.

Podobnie jest z podatkiem od nieruchomości. Gminy mają prawo naliczyć odsetki i wszcząć administracyjne postępowanie egzekucyjne, które w skrajnych przypadkach kończy się ustanowieniem hipoteki przymusowej - czasem widocznej dopiero po czasie.

Co zrobić? Domagaj się od sprzedającego dwóch kluczowych dokumentów:

• aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi (wydawanego przez zarządcę lub spółdzielnię),

• zaświadczenia z urzędu miasta lub gminy o braku zaległości podatkowych

Brak tych dokumentów lub opóźnienia w ich dostarczeniu to wyraźny sygnał alarmowy. Lepiej wtedy wstrzymać się z zakupem niż później żałować.

Niewidzialni lokatorzy i ryzyko prawa dożywocia

Wyobraź sobie, że kupujesz wymarzone mieszkanie, a po przeprowadzce… okazuje się, że ktoś już tam mieszka i ma do tego pełne prawo. To nie fikcja. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, jeśli w momencie sprzedaży obowiązuje umowa najmu z tzw. datą pewną, nowy właściciel wchodzi w prawa i obowiązki wynajmującego. I to nawet wtedy, gdy nie miał o tym pojęcia.

Jeszcze poważniejszym zagrożeniem jest prawo dożywocia, opisane w art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Polega ono na tym, że osoba sprzedająca nieruchomość w zamian za przeniesienie własności zachowuje prawo do dożywotniego utrzymania - mieszkania, wyżywienia i opieki. Co więcej, nawet jeśli nie ma o tym wzmianki w księdze wieczystej, prawo to i tak obowiązuje nowego właściciela. Rękojmia ksiąg wieczystych tutaj nie działa.

Jak się przed tym zabezpieczyć?

W akcie notarialnym powinno znaleźć się jasne oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich - takimi jak najem, dzierżawa czy dożywocie. Taki zapis daje Ci możliwość dochodzenia roszczeń, jeśli okaże się, że zostałeś wprowadzony w błąd.

Zakup mieszkania ze spadku

Zakup nieruchomości pochodzącej ze spadku wymaga szczególnej ostrożności. Choć takie mieszkania często kuszą atrakcyjną ceną, mogą też kryć trudne do wykrycia problemy.

Zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, banku czy urzędu skarbowego nie znikają z chwilą śmierci właściciela. Przeciwnie - stają się częścią masy spadkowej i mogą zostać przeniesione na spadkobierców, a tym samym pośrednio trafić do nowego nabywcy.

Kolejna pułapka to nieuregulowane sprawy spadkowe. Jeśli któryś ze spadkobierców nie został ujawniony lub formalności nie zostały dopełnione, może on zgłosić roszczenia do mieszkania nawet po sfinalizowanej transakcji. Szczególnie niebezpieczne są przypadki, gdy nieruchomość była objęta zapisem windykacyjnym lub testamentem, który nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej.

Jak się zabezpieczyć?

• Sprawdź, czy postanowienie o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia jest prawomocne i zgłoszone do sądu wieczystoksięgowego.

• Zażądaj oświadczenia od sprzedającego, że nie istnieją inni spadkobiercy ani osoby roszczące sobie prawa do nieruchomości.

• W razie jakichkolwiek wątpliwości - skonsultuj się z prawnikiem od prawa spadkowego. To inwestycja, która może oszczędzić Ci wielu nerwów.

Jeśli interesuje Cię ten temat, przeczytaj więcej w poradniku: jak sprzedać mieszkanie ze spadku.

Brak księgi wieczystej

Część mieszkań, zwłaszcza tych starszych, spółdzielczych, wciąż nie ma założonej księgi wieczystej. Taki stan rzeczy znacznie utrudnia weryfikację praw własności, a przez to podnosi ryzyko dla kupującego.

Co wtedy sprawdzić?

• Akta spółdzielni - potwierdzające prawo do lokalu (np. przydział, umowa przekształcenia).

• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych.

• Dokumenty prawne, np. postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt notarialny przekształcający prawo do lokalu we własność.

Warto również sprawdzić stan prawny gruntu, na którym znajduje się budynek. Nieuregulowana własność gruntu może uniemożliwić założenie księgi wieczystej - a tym samym sprzedaż lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Jak zabezpieczyć się podczas zakupu?

Nawet jeśli zdecydujesz się na zakup zadłużonej nieruchomości, istnieją sposoby, aby ograniczyć ryzyko. Kluczem jest dobrze skonstruowana i odpowiednio zabezpieczona transakcja.

• Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje silną ochronę prawną. Pozwala dochodzić roszczeń, jeśli druga strona się rozmyśli,

• Promesa bankowa ujawnia wysokość hipoteki oraz warunki jej spłaty i wykreślenia,

• W umowie końcowej warto zawrzeć zapis, że część ceny zostanie bezpośrednio przekazana na konto wierzyciela (np. banku), co gwarantuje spłatę długu i zdjęcie hipoteki.

Zadbaj o te formalności, zanim podpiszesz akt notarialny. To nie biurokracja - to Twoje bezpieczeństwo.

Kiedy warto zaufać specjalistom?

Nie każdy musi być ekspertem od prawa nieruchomości, ale każdy powinien mieć świadomość, jakie ryzyko niesie ze sobą zakup mieszkania. Właśnie dlatego coraz więcej osób decyduje się na wsparcie profesjonalnych agencji nieruchomości.

Jeśli planujesz zakup lub sprzedaż mieszkania w Warszawie, to warto skorzystać z usług sprawdzonej agencji nieruchomości na Śródmieściu, która doskonale zna lokalny rynek i jego specyfikę.

Przykład?
Eteria Consulting, to agencja nieruchomości, która oferuje znacznie więcej niż tylko pośrednictwo. Ich eksperci przeprowadzają szczegółową analizę prawną, negocjują warunki, a przede wszystkim chronią interesy klienta. Dzięki temu unikasz niespodzianek, a cały proces przebiega sprawnie i bezpiecznie.

Artykuł sponsorowany.