Co się dzieje z zadatkiem w przypadku, gdy Kupujący nie otrzyma kredytu?

Co się dzieje z zadatkiem w przypadku, gdy Kupujący nie otrzyma kredytu?

         W jednym z poprzednich artykułów mowa była o różnicy między zadatkiem a zaliczką.
W niniejszym artykule zagłębimy sięzaś nad sytuacją, w której Kupujący zawarł ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości,a następnie nie otrzymał kredytuhipotetycznego na jej zakup, co finalnie doprowadziło do nie zawarcia umowy sprzedaży (przyrzeczonej).

         Aby zapobiec nieprzyjemnym konsekwencjom takiej sytuacji, najlepszym rozwiązaniem
z punktu widzenia Kupującegobędzie zastrzeżenie już w samej umowie przedwstępnej, zobowiązania Sprzedającego do zwrotu zadatku w przypadkuotrzymania przez Kupującego negatywnej decyzji kredytowej w określonym terminie.

         Zamieszczenie takiego zastrzeżenia bez wskazania, czy zwrot zadatku będzie należny także w razie nieotrzymania kredytu hipotetycznego z winy leżącej wyłącznie po stronie Kupującego powoduje zwiększoną odpowiedzialność Sprzedającego. Podsumowując, w razie braku powyższego doprecyzowania, negatywna decyzja kredytowa wydana na skutek zaniedbań Kupującego zobowiązuje Sprzedającego do zwrotu zadatku w pełnej wysokości.

Co jednak w sytuacji, gdy strony zaniechały takiego zapisu? Czy Kupujący może skutecznie dochodzić zwrotu pieniędzy danych tytułem zadatku pomimo braku odrębnego postanowienia umowy?

W myśl art. 394 §1 KC, w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczajuoraz niewykonania umowy przedwstępnejz przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający ma prawo odstąpić od umowy (bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu) oraz zachować otrzymany zadatek.

W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem dla Kupującego będzie jej rozwiązanie. Zgodnie bowiem zprzepisami Kodeksu cywilnego, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Ponadto, Sprzedający zobowiązany jest do zwrotu zadatku także w przypadku, gdy niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nastąpiło wskutek okoliczności,
za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Pierwszą z okoliczności stanowi sytuacja, w której Kupujący rzetelnie współpracował z bankiem, podejmując przy tym wszelkie niezbędne czynności, które warunkują uzyskanie kredytu.Należy mieć jednak na uwadze, iż w orzecznictwie polskich sądów powszechnych występuje także pogląd, iż uprawnienie do zachowania zadatku realizuje się po stronie Sprzedającego nie tylko w przypadku, gdy Kupującemu można przypisać winę, ale również wtedy, gdy decyzję o odmowie przyznania Kupującemu kredytu uzasadnia jego niedbalstwo, przez które rozumiemy niezachowanie należytej staranności. Druga z okoliczności zachodzi najczęściej w przypadku, gdy decyzję odmowną banku uzasadnia niedostarczenie niezbędnych dokumentów bądź też dostarczenie ich ze znacznym opóźnieniem na skutek zwłoki Sprzedającego w przekazaniu ich Kupującemu.

Nadzór merytoryczny zapewnia Kancelaria GRYF - Radcy Prawni, tel. 501 30 33 66