Kupno lokalu użytkowego- co sprawdzić przed zakupem i jak przygotować finansowanie

Lokal użytkowy może stać się siedzibą firmy, źródłem przychodów z najmu albo zabezpieczeniem majątku przedsiębiorcy. Może też zamrozić kapitał i wygenerować koszty, których kupujący wcześniej nie uwzględnił.

Dlatego przed podpisaniem umowy nie wystarczy ocenić ceny, powierzchni i lokalizacji. Trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości, możliwość prowadzenia wybranej działalności, koszty przystosowania oraz realne warunki finansowania.

Sprawdź, co właściwie kupujesz

Pierwszym krokiem powinna być analiza księgi wieczystej. Należy potwierdzić właściciela, sprawdzić hipoteki, roszczenia, służebności i inne obciążenia. Jeśli lokal jest wynajęty, potrzebna będzie również analiza zawartej umowy. Może ona przejść na nowego właściciela i ograniczyć możliwość szybkiego wykorzystania nieruchomości na własne potrzeby.

Znaczenie ma także formalne przeznaczenie lokalu. To, że wcześniej działał w nim sklep, nie oznacza automatycznie, że bez dodatkowych formalności można otworzyć gabinet, lokal gastronomiczny albo warsztat. Trzeba sprawdzić dokumentację budynku, plan miejscowy, wymagania techniczne oraz ewentualną konieczność zmiany sposobu użytkowania.

Problematyczne bywają też sprawy pozornie drobne: możliwość zamontowania szyldu, dostęp dla dostawców, miejsca parkingowe, moc przyłączeniowa, wentylacja czy zgoda na prowadzenie głośnej działalności. Brak jednego z tych elementów może podnieść koszt adaptacji albo przekreślić cały pomysł.

Cena lokalu to dopiero początek wydatków

Budżet powinien obejmować więcej niż kwotę ustaloną ze sprzedającym. Do zakupu mogą dojść podatki, opłaty notarialne i sądowe, wycena, analiza prawna, prowizja za finansowanie oraz ubezpieczenie.

Osobno należy policzyć remont, instalacje, wyposażenie i dostosowanie lokalu do wymagań konkretnej branży. W gastronomii kosztowna może być wentylacja i zaplecze. W gabinecie – instalacje, podział pomieszczeń i wymagania sanitarne. W sklepie znaczną część budżetu pochłoną wyposażenie, oznakowanie i zatowarowanie.

Błędem jest przeznaczenie wszystkich dostępnych pieniędzy na wkład własny. Firma po zakupie nadal musi regulować pensje, podatki, faktury i bieżące zobowiązania. Do tego adaptacja często trwa dłużej, niż zakłada harmonogram.

Przy takim zakupie nie patrzyłbym tylko na cenę lokalu. Przedsiębiorca może mieć zdolność. Otrzyma kredyt, a mimo to zabraknie mu pieniędzy. Bo przecież jeszcze są inne koszty- remont, wyposażenie oraz pierwsze miesiące działania. Dlatego najpierw rozpisuje się pełny budżet. Ustala, które wydatki obejmie finansowanie. Dopiero później porównuje się wkład własny, ratę i zabezpieczenia. Kredyt może jedynie doprowadzić do zakupu. Musi również pozostawić firmie płynność po transakcji – wyjaśnia Piotr Adamus, ekspert kredytowy.

Bank ocenia również samą nieruchomość

Dobra sytuacja finansowa kupującego nie wystarczy, jeśli bank nie zaakceptuje lokalu jako zabezpieczenia. Pod uwagę bierze jego stan prawny, przeznaczenie, lokalizację, stan techniczny oraz możliwość późniejszej sprzedaży.

Standardowe biuro lub lokal handlowo-usługowy zwykle łatwiej sprzedać niż nieruchomość przystosowaną do bardzo wąskiego rodzaju działalności. Kosztowna zabudowa nie zawsze podnosi wartość zabezpieczenia. Dla kolejnego nabywcy może oznaczać konieczność dodatkowego remontu.

Istotna jest także różnica między ceną sprzedaży a wyceną banku. Jeśli sprzedający oczekuje 700 tys. zł, a rzeczoznawca wyceni lokal na 620 tys. zł, bank może obliczyć finansowanie od niższej kwoty. Różnicę trzeba wtedy pokryć z własnych środków.

Wymagany wkład zależy również od rodzaju kredytu, przeznaczenia lokalu i sytuacji kupującego. Dostępne rozwiązania opisano szerzej w artykule: Kredyt na lokal użytkowy.

Wstępna ocena zdolności nie oznacza więc, że bank sfinansuje każdy lokal. Przed wpłatą zadatku warto sprawdzić podejście banku do konkretnej nieruchomości.

Oceń lokal pod kątem działalności

Dobry lokal powinien pasować nie tylko do obecnych potrzeb firmy. Trzeba spojrzeć kilka lat do przodu. Czy układ pomieszczeń pozwoli rozbudować zespół? Czy klienci łatwo dotrą na miejsce? Czy dostawy nie będą kolidowały z ruchem mieszkańców? Ile wynoszą opłaty administracyjne i kto pokrywa koszty napraw części wspólnych?

Znaczenie ma też otoczenie. Duży ruch pieszy pomaga punktom handlowym, ale nie musi być potrzebny kancelarii czy firmie pracującej głównie online. Tani lokal na uboczu może natomiast okazać się drogi, jeśli utrudni rekrutację, obsługę klientów lub logistykę.

Przed zakupem dobrze jest policzyć trzy warianty: wynik przy normalnej sprzedaży, przy okresowym spadku przychodów oraz po wzroście raty lub kosztów utrzymania. Jeśli inwestycja broni się tylko w najbardziej optymistycznym scenariuszu, margines bezpieczeństwa jest zbyt mały.

Zadbaj o bezpieczną umowę przedwstępną

Termin na uzyskanie finansowania musi uwzględniać zebranie dokumentów, wycenę nieruchomości i analizę bankową. Zbyt krótki termin zwiększa ryzyko utraty lokalu albo wpłaconych pieniędzy.

Umowa powinna jasno określać, co stanie się w razie odmowy kredytu, wykrycia problemu prawnego lub wyceny niższej od ceny sprzedaży. Szczególnej uwagi wymaga wybór między zaliczką a zadatkiem. Takie zapisy najlepiej ustalić z prawnikiem lub notariuszem, zamiast korzystać z przypadkowego wzoru.

Nie należy również podpisywać umowy wyłącznie na podstawie informacji, że firma „ma zdolność”. Ostateczna decyzja zależy od dokumentów przedsiębiorcy, parametrów inwestycji i akceptacji samego lokalu.

Lokal kupowany na wynajem wymaga osobnej kalkulacji

Przy zakupie inwestycyjnym nie można zestawić samego czynszu z ratą. Od przychodów trzeba odjąć opłaty administracyjne, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, naprawy, okresy bez najemcy oraz podatek dochodowy.

Należy także sprawdzić popyt na podobne lokale. Nieruchomość może wyglądać atrakcyjnie przy obecnym najemcy, lecz być trudna do ponownego wynajęcia po jego odejściu. Im bardziej specjalistyczny lokal, tym większe ryzyko dłuższego pustostanu.

Co sprawdzić przed ostateczną decyzją?

Przed zakupem lokalu użytkowego należy odpowiedzieć na kilka pytań:

• Czy stan prawny nieruchomości jest uporządkowany?
• Czy w lokalu można legalnie prowadzić planowaną działalność?
• Ile wyniesie pełny koszt zakupu, adaptacji i uruchomienia firmy?
• Jaką wartość może przyjąć bank?
• Czy po wniesieniu wkładu własnego pozostanie rezerwa finansowa?
• Czy firma poradzi sobie z ratą także w słabszym okresie?
• Czy lokal będzie można łatwo wynająć albo sprzedać?
• Czy umowa przedwstępna chroni kupującego w razie problemu z finansowaniem?

Dopiero po zebraniu tych informacji można rzetelnie porównać zakup z dalszym najmem. Własny lokal daje niezależność i buduje majątek, ale wiąże firmę z jednym miejscem oraz obciąża ją na wiele lat. Dobra decyzja nie zaczyna się więc od pytania o najniższą ratę. Zaczyna się od sprawdzenia, czy nieruchomość pasuje do firmy, jej budżetu i planów rozwoju.