Mała a duża wspólnota mieszkaniowa – różnice

Mała a duża wspólnota mieszkaniowa – różnice

Ustawa o własności lokali różnicuje wspólnoty mieszkaniowe ze względu na liczbę członków wspólnoty mieszkaniowej (liczbę lokali samodzielnych wchodzących w skład danej nieruchomości wspólnej). W ten sposób wyróżniony został podział na `wspólnoty małe` i `wspólnoty duże`.

O wspólnocie małej mówimy, jeżeli liczba lokali wchodzących w skład danej wspólnoty jest równa lub mniejsza niż siedem. Z kolei jeżeli liczba lokali samodzielnych jest większa niż siedem, mamy do czynienia z tzw. wspólnotą dużą.

            W tym miejscu należy zaznaczyć, iż regulacja omawiana w niniejszym artykule znajduje zastosowanie w przypadku zarządu ustawowego. Właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego mogą przyjąć inne zasady zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Zarząd nieruchomością wspólną w `małej` wspólnocie mieszkaniowej

            Jeżeli właściciele nie uregulowali kwestii zarządu nieruchomością wspólnotą w drodze odrębnej umowy, odpowiednie zastosowanie znajdująprzepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zarząd nieruchomością wspólną przybiera tutaj postać tzw. zarządu właścicielskiego (bezpośredniego)–zarządcami nieruchomości są wszyscy jej współwłaściciele.

            Właściciele lokali obowiązani są do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Istotne znaczenie odgrywa tutaj podział na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd.

            Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną (drobne remonty, zawieranie i wykonywanie drobnych umów związanych z bieżącą działalnością) potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, przy czym ową większość oblicza się według wielkości udziałów.

            Z kolei do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.W razie jej braku, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

            Odrębnie uregulowano kwestię czynności zachowawczych, albowiem każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności oraz dochodzić wszelkich roszczeń, jeżeli działania te zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

            Na wypadek ewentualnych sporów pomiędzy współwłaścicielami, przepisy Kodeksu cywilnego przewidują możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o wyznaczenie zarządcy. Ma to ogromne znaczenie w sytuacjach, w których nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, bądź jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu albo krzywdzi mniejszość.

            W odróżnieniu od wspólnoty dużej, współwłaściciele sprawujący bezpośredni zarząd nieruchomością wspólną we wspólnocie małej nie mają obowiązku zapewnienia prowadzenia odpowiedniej rachunkowości ani rozliczania się przez rachunek bankowy. Niezależnie od tego, każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu nieruchomością wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Z kolei, współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Zarząd nieruchomością wspólną w `dużej` wspólnocie mieszkaniowej

            Do zarządu nieruchomością wspólną w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej znajdują zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Podobnie, jak w przypadku wspólnoty małej, ma to miejsce jedynie w przypadkach, kiedy właściciele lokali nie uregulowali kwestii zarządu w drodze umownej.

            W odróżnieniu od wspólnoty małej, we wspólnotach mieszkaniowych liczących więcej niż siedem lokali powołanie zarządu, będącego jednostką organizacyjną wspólnoty jest obligatoryjne. Tak też, zarząd wspólnoty wybierany jest w drodze uchwały na zebraniu właścicieli. Do zarządu mogą być zgłoszone i wybrane wyłącznie osoby fizyczne, niekoniecznie z grona właścicieli lokali. Zarząd może być jednoosobowy lub kilkuosobowy – decyzję w tym zakresie podejmują zawsze właściciele lokali.

            Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, tj.:

• podejmuje wszelkie czynności faktyczne z zakresu zarządzania, gospodarowania nieruchomością wspólną, oddziaływania na jej faktyczny stan itp.,
• reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, podejmując w tym aspekcie odpowiednie czynności prawne i procesowe (przykładowo zarząd może wystąpić przeciwko właścicielowi zalegającemu z zapłatą czynszu z powództwem do sądu o zapłatę zaległości).

W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej podział na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd również nie pozostaje bez znaczenia.

Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, z kolei w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu działania zarządu uwarunkowane są uprzednią uchwałą właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie określonej czynności oraz udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania stosownych ku temu umów. W odróżnieniu od Kodeksu cywilnego, ustawa o własności lokali zawiera dwanaście przykładów czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu:

1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej
2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego
3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu
4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej
5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego
6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej
7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej
8. nabycie nieruchomości
9. wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16
10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną
11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych
12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej

W przypadku zarządu kilkuosobowego, przepisy ustawy o własności lokali przewidują zasadę reprezentacji łącznej–oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj członkowie zarządu.

Pomiędzy członkami zarządu a wspólnotą nie musi zostać nawiązany dodatkowy stosunek prawny w formie umowy o pracę czy umowy zlecenia – dopuszczalne jest w tym zakresie sprawowanie zarządu społecznego. Niezależnie od formy wykonywania zarządu, jego członkowie zawsze mają prawo żądania od wspólnoty wynagrodzenia, które będzie odpowiadało uzasadnionemu nakładowi ich pracy.

W tym miejscu warto zaznaczyć, iż członkowie wspólnoty mogą być w każdej chwili odwołani lub zawieszeni w wykonywanych czynnościach. Powyższe wymaga podjęcia stosownej uchwały przez właścicieli lokali, przy czym uchwała taka nie wymaga uzasadnienia. Nie jest też ona uzależniona od zaistnienia jakichkolwiek okoliczności faktycznych.

Nadzór merytoryczny zapewnia Kancelaria GRYF - Radcy Prawni, tel. 501 30 33 66